李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
4月28日，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作。有关房地产，会议提出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。需要注意的是，对房地产表态的关键词为“努力稳定”，而2025年底中央经济工作会议的相关表态则是“着力稳定”。更早前的2024年9月底的表态是“止跌回稳”。那么，关键词的变化，折射出怎么样的信号呢？
笔者认为，“止跌回稳”的靶向是最强的，意味着政策资源要集中打向这个点，带有一种“攻坚克难”的战术意味；“着力稳定”有在实操中达到具体目标的信号意义；“努力稳定”则着重于态度和过程，具体目标相对淡化，传递“要尽最大可能去达成目标”的信号。这一变化既与近年来房地产纾困和市场变化有关，也与房地产治理的基本逻辑变化有关。
从2022年开始，一直到2024年9月底住建部等五部委发布“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，为纾困房地产，近年来中央和地方房地产方面的政策频率非常高。但房地产下行的压力仍存。
今年一季度，新房销售下降10.4%。3月份，一线城市新房和二手住房价格指数环比首次反弹，但实地调研显示，反弹的基础还需要久久为功地夯实。同时，一些结构性问题如二手房交易主力价格段有下移，低总价房源占绝对主导等，需要重视。以上海为例，今年一季度总价300万元以下的二手房交易占比53%，比2021年增长12个百分点；中高价位（总价400万以上）交易占比下降。
因此，尽管居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，存量住房存在体验不佳的问题，改善型需求时代到来、改善需求潜力较大，但这类需求仍需转化为现实需求。
基于此，传统思路不能解决房地产的问题。实现市场稳定，要树立新逻辑，谋划新架构。无论是中央城市工作会议，还是房地产新发展模式的顶层设计，其重点强调的“两个转向”的信号，即城镇化正从“快速增长期”转向“稳定发展期”，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，已经明确了城市新的增长动力——存量盘活更新。
所以，此次会议将房地产稳定和城市更新统筹考虑。中长期看，稳定房地产市场，关键在城市更新的进度和效果。首先，通过补短板以提升老旧小区的使用价值，提升存量房源供给效率，能夯实房子的价格基础；其次，二手住房供给效率提高，会激活其交易活跃度，提升换手率，价格稳定的基础就有了；再次，借助城市更新，空置低效物业发展新消费、新产业、新业态等，能带动本地就业和新的经济模式发展壮大，进而提升住房消费的动力。
比如，郑州将空置房源转做发展“微短剧”及上下游产业链，这一模式既盘活了低效甚至烂尾的物业，还给新业态提供了低成本的创业空间，而且带动了上下游就业。通俗来讲，有了就业，就有了收入，有了收入就会谋求更美好的生活，也给别人带来收入，这就是住房需求潜力释放的路径；最后，城市更新将中心区低效、碎片化用地释放出来，能带来有效增量投资和销售。
同时，新型城镇化的潜力也是房地产发展的新模式之一，包括大城市中心城区承载力和县域城镇化两方面。类似京沪深等热点城市，年轻人多，各类住房需求都很旺盛，推进租购并举、保障房筹集建设，轨道交通沿线开发，一人公司创业的复合空间供给等，都有很大潜力；另外，县城人口整体呈现增长态势，返乡创业、城乡融合、农业产业化等，都给住房发展带来潜力。
另外，适合各类住房消费特征，消费者说好，可支付的“好房子”（而非大房子、贵房子、技术和物质堆砌的房子），也有很大的需求潜力。但需要注意的是，无论是城市更新，还是新型城镇化，抑或是“好房子”创新，其带动的住房发展潜力，都不是房地产高周转下的旧模式自然涌现出来，都需要树立新的模式，即此次中央政治局会议提出的“要深入挖掘内需潜力”。
由此，要认识到，“卖地—开发—销售—卖地”的单维度的、旧的模式难以为继，未来的住房需求主要以潜在需求为主，需要将改革和政策，短期和长期，存量和增量，稳定和发展，经济和非经济政策结合（比如基层治理推动原拆原建）以激发出来；需要坚持系统观念，加强部门间统筹协调，按职责分工优化要素配置、提升管理效能，推动形成部门协同联动的工作机制。
2026年是“十五五”的开局之年，需要开好局、起好步。近四年来，房地产行业和市场的体量及商品房价格都已充分调整，热点城市出现了企稳的迹象，这为新模式落地创造了条件，也是提出“努力稳定房地产”的基础条件。
综上，“努力稳定”是一个重要表态，意味着尽力而为、量力而行，有保有压、有所为有所不为。基于防风险和上下游产业链及就业的考虑，稳定是底线。政策方面，继续强调地方调控自主权、地方支付主体责任，激发各地在“以旧换新”、公积金扶持、存量收储等方面继续发力。同时，战略重心转向新模式，即城市更新、新型城镇化等，它们也正在塑造可持续的发展动力。
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